在北京农村商业银行成功IPO之前，广东房企00754.HK出售了股份。这十年的投资以9亿港币的暂时盈利画上了句号，财务投资从银行转向了科技和医疗。
12月11日，和盛创展发布公告称，拟以每股4.88元的价格出售4.42亿股北京农商行股份，转让总价约21.57亿元。接管人是北京SASAC下属的北京国有资本管理中心。
本次交易后，和盛创展还将持有北京农商行8237万股股份，持股比例由4.316%降至0.678%。
10年前，和盛创展通过旗下的中现国际和上海展买入北京农商行52437万股，平均每股成本2.73元，总成本14.301亿元。
在此基础上，以每股4.88元的价格出售，意味着和盛创展可以获得约78.75%的利润，而以北京农商行2019年末的公允价值计算，未经审计的利润约为91719.7万港元。
不过北京农商行还没IPO，提前离展有点遗憾。
据和盛创展披露，北京农商行是在中国境内设立的股份有限公司，主要经营范围包括吸收公众存款、发放贷款、办理境内结算等。它是中国第二大农村商业银行。截至2019年末，其总资产接近万亿元，占比9585.9亿元，仅次于重庆农商行。
这家银行准备上市已经八年了，如果股权结构分散等问题能够解决，IPO进程将会加快。
以上海农村商业银行为参照对象。今年7月6日，该行完成股权变更——上海国际集团、关联方及一致行动人持有的上海农商行股份降至10.01%。两天后，证监会官网对其招股说明书进行了预披露更新。
近两年，受内外因素影响，北京农商行股权进行了多次调整。据天眼查，该行前五大股东分别为北京市国有资本经营中心、北京市国有资产经营有限公司、北京首农食品集团有限公司、北京千禧石昊电子科技有限公司、风驰投资有限公司，分别占股10%、9.97%、9.84%、6.34%、4.32%。
此次调整前，和盛系和珠江系是农商行的“关注”股东之一。在2019年财报中，北京农商行特别指出：一是曾经的第八大股东奥亚德经贸；贸易有限公司卷入民事债务纠纷，其股权被质押、冻结并被司法拍卖。
第二，其他三个质押的股份都是和盛和珠江的。风驰投资有限公司持有的76.28%的股份、中现国际持有的79.92%的股份、上海大展持有的全部股份。
中现国际和上海展览均为展览的子公司，而第五大股东风驰投资有限公司来自广东珠江投资控股，实际控制人为次子朱等。
股权整改被视为该行IPO提速的要求和信号。和盛创展此时套现，不排除“被迫”退出的可能。
如果是这样，和盛创展和珠江投资持有的农商行剩余股份去留值得关注。直接关系到合生元系和珠江系这十年投资的收益。
开发商入股银行是很常见的。过去十年，房地产行业经历了房地产金融化的趋势，房企纷纷投资商业银行，算盘各不相同。万科投资了尚辉银行，越秀收购了创兴银行，还有绿地、新城、新华联、新湖宝等金融银行布局。
和盛部和珠江部在商业银行中涉及面很广。珠江人寿、广州农商行、北京农商行是其金融布局的主要对象。
就广州农村商业银行而言
随着这些年的股权变动，截至目前，和盛创展仍通过沪展持有广州农商行2.5亿股，占股2.55%，为第六大股东；目前，朱孟依的另一个儿子朱一航掌管珠江路桥投资控股，占股1.63%，为第九大股东。
珠江人寿是由朱孟依、朱莱、朱庆一与广东金融信托、广州金融控股集团共同投资的广东首家本土寿险公司。但相比其他保险公司，珠江人寿的规模并不大。
“保费高，基本保障一般。”一位保险专业人士评价，珠江人寿推出的这些保险性价比并不高。珠江人寿发布的第三季度偿付能力报告显示，该季度现金流净额为19.3亿元，前三季度净利润仅为2.62亿元。
房贷商业银行被认为是和盛系和珠江系主业地产发展乏力，布局金融规避风险的重要转型。综合来看，合生元系在金融布局，大放异彩。相反，这两年专注于科技、医疗等领域的股权投资，收益颇丰。
从去年12月到今年上半年，和盛创展斥资64.22亿港元，在公开市场买入Sea、平安健康、平安保险、汇丰控股、中国移动、小米等公司的股票。截至11月19日收盘，在这些股权投资中，除中国移动和汇丰控股亏损外，其他股票均盈利。
Sea Limited的股票最赚钱，18.38亿元，浮盈约208%；小米排名第二，浮盈10.79亿元，浮盈率104.76%；平安保险和平安保险的账面收入分别为2.94亿港元和2.28亿港元。
这项业务被纳入合作展览系统后，为合作展览贡献了大量利润。财报显示，今年上半年，该业务是仅次于主营业务房地产的第二大营收业务。
2020年上半年，和盛主营业务房地产收入54.8亿港元，股权投资达到28.36亿港元。和盛展整体营收同比增长48.7%，毛利率较2019年底的52%有所提升。
升至67%贡献主要力量。不过，合生创展并未完全将重心置于股权投资上，这两年对房地产的规模诉求显著提升。
在土储方面，合生创展向来以获取旧改等慢周转项目为主，今年却罕见地斥资超过230亿元在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，新增土地储备88.7万平方米。在寸土寸金的北京，这家公司以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地；在广州，合生创展拿下投资额高达346.67亿元海珠区康乐、鹭江村旧改。这些投资动作令市场侧目。
砸下真金白银进行大手笔股权投资和拿地后，合生创展资金压力明显加大，整体债务攀升，负债比率大幅上升。
根据财报，截至今年上半年，其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元及1700亿港元，分别较2019年底上升21%及32%。
资产总值增长主要系可供出售之发展中及已落成物业增加，而负债总额增长主要由于借贷增加。
截至今年上半年，合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元，较2019年年底增长42%；负债比率增长26个百分点，达到92%；其现金及银行存款达仅为172.16亿港元。
负债大幅增长后，合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。
今年，监管层提出审慎的房地产金融管理政策“三条红线”，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。监管层将根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，实施差异化债务规模管理。
2020上半年，合生创展剔除预收款后的资产负债率为66.6%，净负债率为92%，现金短债比为0.9。
面对新的金融监管政策，合生创展不得不把握好资产负债结构与规模之间的平衡发展。
