了解山东半岛楼市
从“半岛建筑评论”开始
正文：2179字，预计阅读时间：5分钟。
文/观察者老王老王身边的朋友中，有很多房主和房姐。年轻的时候愿意努力赚精明的钱，但在楼市低谷期敢于加仓。人生未至，手里已经握着三四套房了。
相对于官二代和富二代，他们一直是老王人生的赢家。
但“5比2”的消息传出后，中奖者开始担心，因为他们对现状不满意。
让我们仔细品尝。真的不是矫情。
1人手一套垃圾房
对于出身家庭经济状况一般的人来说，炒房的起点往往是“远郊”，时间换空间。比如老王的一个好朋友用结婚的钱在东里买了一套投资房，刷了几张信用卡。
现在回想起来，可以看到果断和大胆给他们带来了丰厚的回报。原来单价8500元的精装房翻了三倍，个人资产大幅增加。
然而，成功也会有后遗症：
1、成功者认为成功的经验可以轻松复制；
2、在又一轮牛市到来后耐不住寂寞。
那么现在我们来盘点一下这些成功人士的资产，会发现他们都有一个共同点：人手一套垃圾房。当年喝了一箱茅台打通了和即墨房子的关系，现在房价只有原价的六折；面向华南老城区的海景房，租房的房东是这个区域租房者的10倍以上；在李沧买了最垃圾开发商精装房的家伙是最幸运的，但是这个房子的租金只有每月还款额的一半。
但是，说起这些房子，他们的答案基本一致：
放着吧。
在过去的二十年里，大多数人都习惯了从楼市中赚钱，却不习惯放弃。所以割肉是一个艰难的选择，不在资产调整的范围内。而且，以后好像还有一些配套，说不定还有翻盘的机会呢。
2开始缩水的“成功”资产
在和朋友聊天的过程中，老王粲明显感觉到，便宜的垃圾物业，虽然每个月会消耗一些物业费，但占总资产的比例并不高，只是想起来有点不安，并不是朋友焦虑的来源。
朋友焦虑的一个关键点是“成功”资产的纠结：
现在有稳定的租客，但是房子的价值在缩水。你想离开还是留下？
通过分析朋友们的“成功”资产，我还发现了一个规律：这些原本属于远郊的房子，现在已经成为城市的新封面，配套越来越完善，生活越来越便利。问题是入门级需求，房子的质量问题开始逐渐显现。然后就是两居室，对年轻人没有吸引力。比东里、新都心新房更麻烦的是，传统城区又旧又小，生活配套更好。除此之外，还有童年记忆。无论是家里的老人还是自己，对这个房子的感情都比较深。
一年能赚三万的房租是真的，但是很多房子的折旧率一年能有三万多。尤其是10岁、20岁、30岁的门槛，房子可能会掉下悬崖。
这些房子除了资产贬值之外，还占据了购房名额，所以逐渐成为房主和房姐的心病。
3日益突出的自住痛点
房子不仅是投资品，也是居住属性。除了考虑资产的增长，孩子的线上教学让两个孩子的父母对自己的住房越来越不满意。
无论是什么地段，大套2和小套3都不再适合三代二孩家庭居住。特别是一些园林规模小、物业服务差、容积率高的小区，其弊端在特殊时期逐渐放大。
但是对于有房一族和房姐来说，卖了也没有合适的替代品，租房比较麻烦。
所以，手里握着三四套房子，还是会为房子发愁，有时候这不是凡尔赛。
我该怎么办？
老王在此给出统一建议：
换多套可能更容易接受，但是当下最稳妥的投资是，多套换一套自己满意的终极改善住宅。大家看看新都心-浮山后一线高端改善盘的价格，是不是依然在稳步走高，从资产角度上说收益也远超暴雷的郊区盘？4、高品质的自住改善交付之后，你再卖掉现在有些局促的自住房，然后选一个点或者两个点谨慎投资。人口趋势已经向下，老龄化日益严重，这一次投资不能再秉承便宜至上，时间换利润了。你要站在一个养老自住需求之上，开发商靠谱，周边配套醇熟，产品力和性价比超强。
割肉，做减法，不怕麻烦，出于自住需求的理性选择，这便是我为房爷、房姐们开具的治疗焦虑症的方剂。
