朋友们经常问老狗：广州市区十几年楼龄的房子能买来投资吗？将来会不会老得站不起来了？买新房好吗？
按照这个逻辑，如果以后老房子涨不起来，大家可以先赚钱，等个一二十年再买中海华城湾，然后问问自己：你觉得那时候可能还是现在的价格吗？
很多人潜意识里觉得新房在涨，那是因为过去新房没有涨价记录，默认新房背后有涨价空间；市区那些楼龄十几年的小区，经过几轮行情，价格从一开始的几千涨到现在的六七万。默认大家都涨了不少，不会再涨了。众所周知，很多新房的价格在一开始就已经充满溢价，你不能理性看待。
坦白说，广州作为一座老城，市区发展历史悠久，商品房盖得早，市区大部分商品房楼龄在15-20年之间。昨天正好有老苟的粉丝朋友在知识星球上给我打电话，让我列出天河大厦10年以内的小区。我不知道是不是不知道，但是我很震惊的发现，选择真的很少。不信你打开果壳app，筛选出来：
这一方面也反映了一个现实：以天河为首的中心城区，10年内可选择的住宅确实很少。如果楼龄缩减到5年，“第二套新房”上榜人数将少于一半。这时候很多购房者就更难选择是在潜力较大的板块选房，还是搬到水平较弱的板块。
我们现在买的房子，也就是大家口中的商品房，是正常的商品，有使用年限。持有期越长，亏损越大，跌价越多(不要用茅台抬杠，越陈越有价值)。现实中，我们看到的很多商品房都是十几年的楼龄。价格不但没有下降，反而上涨了好几倍。我们先把放水和通货膨胀的因素放在一边，更重要是房子下面的土地越来越值钱了。.
举个经典的例子，比如金融城东的美林湖，无论大盘上涨还是横盘，基本都是涨，所以去年下半年有小幅回调。剩下的时间基本就像一匹脱缰的野马狂奔狂奔。即使它的建筑已经建造了15年，为什么人们仍然喜欢追逐它？
原因很简单。你可以自己去看。美林湖畔旁的配套建设很快，背后是金融城东区的实力。离美林几百米的地方，堆着三大箱生意：山姆、宜家、易居，都是过去两三年的杰作。有一条黄埔大道，是金融城东区的核心区，有合景朱桢的开发商鹏瑞三、第一金融城、第一深圳湾。地段的价值不断被实现，使得美林湖的房价水涨船高。
此外，还要看稀缺性，看板块周边是否有更多的选择。想要金融城东的新房，可以。然后，做一个吹价20w的名模，一般人是做不到的。如果想在十年楼龄内焕然一新，可以看看诸光御景君庭、宝兴翠园、嘉润尚品景苑、翠屏岭东、兰亭盛辉、梅林湖畔公馆。不过这几个板块都有各自的缺点，前四个都是小小区，没有花园可言。如果用兰亭，要交5.3分的增值税，是最经典的豪宅。梅林湖畔的小弟，小弟的楼龄。
综合来看，尽管有十几年的历史，但美林湖因为综合实力，依然是很多家庭追捧的对象。不然怎么会叫“东圃林志玲”呢？我只是说综合比较，没有可以贬低兰亭和翠屏的板块。毕竟城市里有价值的房子太少了，你买绝对没问题。
另外，这位老板去年还表示，广州市区要严防大拆大建,旧房改造的审批程序会极其严格，而且流程会比以前更长。广州作为一个老城市，自然有老城市的风范。请珍惜我们目前可以看不起的街坊。以后市区很难出大量的旧改造房，或者拆除老街坊促进重建。这种概率更低。不信你去看看老城区的很多老建筑。现在很多只是装电梯，修整外墙。
城市后面就算有新房，也必须是天价才能刺激市场，周围的二手房都在刺激。我不知道你是否注意到了。现在城市里很多地块都是蚊子形状的地块，不到一万平米，很多都是没有花园的单体建筑。
老狗说，楼龄十几年的房子不可怕。不是那种又老又小的单体建筑。别给我挖坑。至少，你需要找一个靠近地铁的方型公寓，有花园环境，有原装电梯。最好有一个好的公共学位。比如东风广场，房龄超过20年，银行愿意给这种房子30年房贷？
当然，每个人都有自己的兴趣。如果你仍然喜欢绝对的新房子，选择新房子，比如强势板块的基础上选次新房质只会贵不会错，但请务必谨慎，不要轻易降维去次一级板块玩，板块的选择比楼龄重要很多.你就会明白。比如你有8900万，可以在金融城买一套不错的3居室，但请不要为了赶新去萝岗买新房。萝岗虽然有科学城，但郊区始终是郊区。购买力怎么会像市区那么猛？而且科学城新房多，现在一手卷一手。
程度之激烈，让二手喘不过气了，你去那边的话以后你卖的时候也会面临同样的境遇。为了保证流通性以及投资潜力，尽量选供需关系紧张的板块买吧！本文主要拿金融城来分析，主要这地方太多老房子了，大家可以按照此方法去分析别的板块，广州主城区内还是有不少好房子给大家选，不必局限于一手二手，你会有更多选择，投资是理性的，反正你买了都是拿去放租的，买入成本够笋，卖出的时候能捉到高位出货，最后一算，套利空间不会让你失望。
今天聊得差不多，大家有什么疑问也可以私底下咨询老狗，有粉丝问老狗，为什么不跟那些大号合作一起搞软文推上去，老狗你的文章质量还可以，理论上是可以。可惜我不想啊，把流量可以刷上去的，吸引的都是一些疑神疑鬼的粉丝，一上来问的问题都是一些天花乱坠的，我相信有耐心看老狗文章的人，对整个楼市整体框架认识比较深刻的了，这样大家交流起来才能同频。
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